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年报剖析房企融资路径变化: 出海融资 另类方式获取土地

www.ijjnews.com 来源:21世纪经济报道 2019-04-23 16:28我来说两句
  
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  年报季,各大地产公司相继披露2016年度业绩报告。亮眼的成绩与快速膨胀的规模背后,在层层监管限制下房企的融资方式有哪些变化值得关注。

  某国有大行业务人士告诉21世纪经济报道记者,随着整体的信贷政策收紧、银行手中额度偏紧,去年末起已经开始优先政策性项目的审批,小微的项目也有量的保证,最紧张的是地产开发贷。目前房企和银行借钱难度将更大,某些中小银行可能一点额度都没有。

  从2016年报数据看,银行贷款融资占比仍是大头,时间上看,银行融资占比的下降可能产生滞后。

  引起21世纪经济报道记者关注的是,房地产企业海外债发行量的攀升,和运用PPP模式开发产业地产产生业绩亮点。

  海外债走俏

  万科年报表示,受集团国际化战略推进及跨境并购增加影响,2016年外币负债较2015年增长较快。2016年境外负债占比35.4%,而外币负债占比33.8%。

  21世纪经济报道记者还发现,万科2016年美元、港币债券占全部发债金额的60%。而在2015年,万科新发债券全部为人民币债券。

  除万科外,绿地地产也在2016年9月和12月分别发过2期美元票据;碧桂园在2016年发过两期美元公司债。

  但从成本看,2016年海外融资成本呈上升趋势。以万科在2016年的3期票据为例,4月发行的3年期港元票据,息票为2.5%;9月发行的5年期美元票据,息票为2.95%;12月发行的3年期美元票据,息票为3.95%,发行成本逐渐升高。

  富力地产年报显示,2016年集团非银融资的年加权平均成本从9.2%降至6.7%,得益于发行的低息境内债券。并在2016年,因融资环境改善及融资选择增加,提前赎回两期年利率分别达8.5%及8.75%的高息美元债券,以降低成本。

  某投行业务人士告诉21世纪经济报道记者,整体来看,在2016年房地产海外债中,10%以上利率的高息票债券大幅减少,票面利率在6%~8%之间居多,占比达到40%以上;票面利率在4%~6%的占比近3成。这主要是由于2015年到2016年中全球利率下行,加之2016年上半年国内房地产行业繁荣,使得2016年房地产企业整体融资成本低于2015年。

  IMI研究员曲强告诉21世纪经济报道记者,因国内房企发债的政策限制,境外发债规则相对宽松,叠加人民币的下行预期,房企乐意发行海外债,即使做外币持有,也是划算的。

  延续到2017年,彭博社数据显示,2017年以来1~2月国内房企共成功发行海外债券13只,累计金额达到46.4亿美元,较2015年1~2月总额(23.2亿美元)要多出一倍。

  前述投行人士指出,2017年美联储加息压力可能推高海外债成本,但从目前趋势看,房企融资通道受阻,海外债需求仍在增加。

  PPP的零成本拿地术

  地产年报中,华夏幸福基业成绩亮眼,2016年净利润同比增速35.22%,连续6年保持30%以上增长。2016年销售额共计1203.25亿元,位列中国指数研究“中国房企销售金额排行榜”第八位。

  华夏幸福年报显示,其产业新城PPP模式成为核心竞争力,围绕全国主要核心城市复制产业小镇模式,以县域为单位为其提供整体规划、城市基础设施建设、产业发展服务以及城市综合配套服务。截至2016年底,已签订产业新城PPP协议30余个,正在建设的产业新城项目10余个,处于建设起步和规划阶段的园区19个,投资运营的园区新增签约入园企业436家,新增签约投资额约1122.4亿元。

  而其房地产开发业务受益产业新城开发,发展迅猛。产业新城业务销售额共计901.24亿元,城市地产签约销售额281.84亿元,其他业务(物业、酒店)销售额20.17亿元。随着限购政策落实,北京、上海等大城市购房政策相继收紧,环大城市周边地区的房地产市场升温明显,对其产业新城配套房地产项目形成持续红利。

  对于房地产企业传统的融资、拿地、建房、销售模式来说,随着融资难、拿地贵的多重压力,如果能够借力PPP模式,虽然不能拓宽其融资渠道,但其“低成本”模式和相应的净利润的高速增长,令传统房企侧目。

  据21世纪经济报道记者了解,近三年来,产业地产如雨后春笋般兴旺起来,包括万科等国内前五十名的地产商也积极布局,其中典型企业包括五矿中冶、华夏幸福、中关村发展集团等。

  中国五矿集团公司科技管理部高级经理郭巍告诉21世纪经济报道记者,华夏幸福的成功经有三点:

  第一,低成本拿地,PPP模式无需购买土地,作为社会资本方与政府签订排他性协议,独家进行一级、二级开发,一级开发的基础设施政府以10%利润进行回购。商住地开发则在有招商项目落地前提下,将先期土地出让金的70%以招商佣金形式返还。第二,与政府合作双赢,招商收益按比例分成。华夏幸福披露公告显示,华夏招商引资项目符合政府投资强度需求,则该项目落地投资额的45%(含先期商住地出让金的70%)以佣金形式返还。第三,多园区快速复制,华夏幸福协助政府招商引资,通过招商佣金来低价获取房地产开发土地模式获利。参照北京周边的成功经验在经济发达地区周边次发达区域提前布局,华夏通过产业园招商企业进驻,盘活周边房地产,形成良性循环。

  从融资情况看,2017年华夏幸福发行中国境内首单7.06亿元园区PPP资产证券化,开启园区PPP+abs先河,拓宽了PPP项目的融资渠道。而对于PPP的融资渠道拓宽能否解传统房地产之困,有业内人士告诉21世纪经济报道记者,华夏幸福PPP运作标准,融资金额也没有完全覆盖其PPP项目,对其它房地产项目意义不大。但作为其它企业来说,PPP拿到的融资能否运用到房地产开发中,操作层面是可能的。

  虽然地产商对产业地产表示眼热,也并不意味谁都可以用PPP来做房地产。郭巍表示,随着城镇化的推进,产业地产是未来房地产的发展趋势,但只有产业地产中涉及基础设施和公共服务领域才能够运用PPP模式。而PPP模式下的产业地产项目虽然可以带来一般6%~9%的收益,但本质并非以获取收益为导向,而更带有公益和责任色彩。意图通过PPP项目完善的前期设计和良好的运营实现以人为本的集生活、居住、产业一体的微观经济载体,高效、低成本地服务实体经济发展。。所以地产商在布局产业地产和PPP前,也需真正了解其本质,合规合乎本质运营,否则也只能是失败。

  (记者_侯潇怡)

标签:房企融资|出海融资|PPP模式
责任编辑:陈旖旎陈旖旎
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